Проверка чистоты сделки купли-продажи квартиры сводится к тому, чтобы установить подлинность документов на квартиру и отсутствие каких-либо притязаний третьих лиц на нее.
Итак, перед заключением сделки необходимо потребовать у продавца:
1. Паспорт (гражданство РФ или иное).
Действительность российского паспорта можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России, воспользовавшись сервисом «Проверка по списку недействительных российских паспортов», перейдя по ссылке
2. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца.
3. Документы, устанавливающие право собственности продавца на квартиру.
С 31 января 1998 года по 15 июля 2016 года государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром.
С 15 июля 2016 года на квартиру выдается уже выписка из Единого государственного реестра недвижимости – ЕГРН.
Обратите внимание: если право собственности продавца на квартиру возникло до 31 января 1998 года, то до этого времени сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). И если на документе продавца, датированным до 1998 года, стоит штамп БТИ, то этот документ имеет юридическую силу.
Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство.
4. Если квартира продается по доверенности от собственника, то в обязательном порядке необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему эту доверенность за проверкой подлинности доверенности либо к любому другому нотариусу с запросом о выдаче скан-копии этой доверенности.
Проверить доверенность на подлинность можно также с помощью сервиса «Проверка доверенностей по реквизитам» на сайте Федеральной нотариальной палаты, перейдя по ссылке
5. Если квартира приобреталась в период брака, в обязательном порядке потребуется согласие супруга на отчуждение квартиры, удостоверенное нотариально (п. 3 ст. 35 СК РФ).
6. Далее проверяем сделку на наличие притязаний третьих лиц. Основания при этом могут быть совершенно различные. Ниже приведен перечень наиболее распространенных:
конфликт между наследниками,
конфликт по разделу квартиры между бывшими супругами.
признание предыдущего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке;
возвращение из мест лишения свободы ранее зарегистрированного в квартире лица;
приватизация квартиры без участия несовершеннолетних лиц, зарегистрированных в ней на момент приватизации.
Документы, которые помогут внести ясность в этом вопросе:
выписка из лицевого счета квартиры, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости, в которых содержатся сведения об арестах, обременениях, всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.
Закажите выписку из ЕГРН самостоятельно, ведь Вам необходимы только актуальные на день совершения сделки сведения! Сделать это можно на сайте Росреестра, перейдя по ссылке
Хочется отметить, что арест либо запрет на недвижимость может быть наложен в любую минуту (естественно, при наличии к тому предусмотренных законом оснований). Допустим, Вы заказали Выписку из ЕГРН сегодня, получили через 2 дня, а на следующий день пристав уже наложил арест на квартиру. Естественно, Вы, не зная об этом, вечером того же дня спокойно рассчитались с продавцом и подали документы на регистрацию в МФЦ. Далее – регистратор, естественно, приостановит регистрацию сделки на 3 месяца и если арест не снимется, откажет в регистрации сделки.
Чтобы избежать этого, делимся с нашим дорогим читателем лайфхаком. С помощью отличного сервиса Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» можно практически в режиме онлайн получить информацию о наличии обременений на квартиру – арестов либо запретов совершать в отношении нее регистрационные действия.
Сделать это можно, перейдя по ссылке
Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит никаких сделок в отношении этой квартиры после 31.01.1998 года не совершалось, так как Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН появился в стране именно с этого момента.
Сведения о сделках до указанной даты можно получить в Бюро технической инвентаризации, которое до 1998 года осуществляло функцию по ведению реестра объектов недвижимости.
Если Вы собрались приобретать такую квартиру, рекомендуется сначала все же продавцу зарегистрировать на нее свои права в Росреестре и соответственно внести сведения о ней в ЕРГН. Такая сделка будет безопасней.
7. Ну и наконец, настоятельно рекомендуем проверить, является ли собственник квартиры несостоятельным (банкротом) или находится в стадии банкротства. Ведь, как известно, сделки с имуществом гражданина-банкрота, совершенные им за предшествующие процедуре банкротства три года, могут быть оспорены кредиторами и финансовым (арбитражным) управляющим.
Для этого есть простой и практичный способ − использование Федерального реестра сведений о банкротстве - ЕФРСБ. Реестр ведется с конца 2002 года.
Онлайн-ресурс находится тут.